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Sicherheitsdienst und Betriebskosten: Sind die Kosten umlagefähig?

Kurz gesagt: nur unter engen Voraussetzungen. Kosten für einen Sicherheitsdienst stehen nicht im Katalog der Betriebskostenverordnung. Vermieter und Hausverwaltungen sollten deshalb vor der Beauftragung prüfen, ob sie die Kosten überhaupt weitergeben dürfen.

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Die Ausgangslage

Kosten für Wach- und Sicherheitsdienste sind in § 2 der Betriebskostenverordnung nicht ausdrücklich genannt. Sie kommen deshalb, wenn überhaupt, nur als „sonstige Betriebskosten“ in Betracht. Nach dem Bundesgerichtshof (Urteil vom 05.04.2005, VIII ZR 78/04) kommt es auf den Einzelfall an, wie die Berliner MieterGemeinschaft zusammenfasst.

Drei Punkte, die erfüllt sein sollten

• Ausdrückliche Regelung: Der Mietvertrag sollte die Kosten klar benennen. Die Berliner MieterGemeinschaft nennt eine eindeutige, ausdrückliche Umlageregelung als Voraussetzung.
• Nutzen für die Mieter: Der Dienst muss der Sicherheit der Mieter dienen und nicht vor allem den Interessen des Vermieters.
• Konkrete Notwendigkeit: Es muss ein konkretes Sicherheitsbedürfnis geben, nicht nur eine allgemeine Sorge.

Was Gerichte entschieden haben

Das Landgericht Berlin (08.07.2019, 65 S 231/18) ließ die Umlage eines 24-Stunden-Wachdienstes scheitern, obwohl der Mietvertrag ihn nannte: Die allgemeine Gefahrenlage einer Großstadt genügte nicht (Bericht bei ImmoScout24). Anders kann es beim Pförtner aussehen: Das Landgericht Berlin (04.01.2007, 67 S 287/06) hielt die Umlage für möglich, wo ständig die Gefahr unbefugten Zutritts bestand und der Pförtner zusätzlich Post, Ablesetermine und Schlüssel übernahm. Auch die genaue Bezeichnung zählt: Das Amtsgericht Charlottenburg (30.01.2007, 224 C 276/06) entschied, dass eine Klausel zu Pförtnerkosten keinen Wachschutz abdeckt. Die Entscheidungen hängen stark vom Einzelfall ab und sind nicht einheitlich.

Was das für Sie bedeutet

Prüfen Sie vor der Beauftragung den Wortlaut Ihrer Mietverträge und halten Sie fest, warum der Dienst nötig ist, zum Beispiel anhand konkreter Vorfälle. Für die Umlage kann auch wichtig sein, welche Aufgaben die Kräfte im Einzelnen übernehmen. Ob die Kosten in Ihrem Fall umlagefähig sind, klärt am besten Ihr Rechtsanwalt oder Ihr Eigentümerverband. Unsere Leistungen für diesen Bereich finden Sie auf den Seiten für Wohnanlagen und Immobilienverwalter.

Stand: Oktober 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung.

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